サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは？費用相場・特養との違い・選び方のポイント

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「親をどこに住まわせるか」——この問いは、多くの家族が突然突きつけられます。

わたしも、母の退院後の行き先を数週間で決めなければならなかった経験があります。この記事では、サ高住の仕組みと、選んで後悔・退去になりやすいケース、契約前に確かめることを整理しました。費用や特養との違いもあわせてまとめています。

サ高住とは——「住宅」であることが最大の特徴

サ高住は2011年の「高齢者住まい法」改正で制度化された登録制の賃貸住宅です。2026年6月末時点で全国に約29万戸が登録されています（国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」）。

契約は、賃貸借方式（普通建物賃貸借・終身建物賃貸借）と利用権方式に分かれます。賃貸借の場合は借地借家法が適用され、貸主から解約するには正当な事由が必要とされます。

どの方式でも、長期入院などを理由に事業者から一方的に解約されないことが登録の条件ですが、実際の契約内容は施設ごとに違うため、契約書で確認してください。

全施設共通の義務サービスは2つです。

• 安否確認：毎日1回以上、職員が対面またはIT機器で状態を確認
• 生活相談：日中、相談に応じられる職員を配置

介護サービスは外部事業所と個別契約して受けます。これが介護付き有料老人ホームとの大きな違いです。

一般型と介護型——どちらが親に合うか

目安として、今は自分のことがほぼできて、介護サービスを自分で選びたい方は一般型が向きます。すでに介護が必要で、重くなっても同じ場所で受けたい方は、介護型（特定施設）を退去条件とあわせて確かめるとよいでしょう。

どちらが上ということではなく、親の今の状態と、この先の介護をどこで受けたいかで決まります。

補足給付（負担限度額認定）の詳細は介護費用を安くする4つの制度をご覧ください。

サ高住を選んで後悔・退去になる主なケース

よくある4つのケースを、「困ること」と「契約前に確かめること」に分けて整理しました。一般的な見学のポイントは介護施設の選び方にまとめています。

ケース1：介護が重くなり、退去を求められる

困ること：一般型は介護度が上がると「対応できない」として退去を求められる場合があります。

確かめること：重要事項説明書と契約書の「退去事由」「解約条項」の欄に、「要介護度〇以上」などの条件が入っていないかを読んでください。賃貸借契約の場合は借地借家法が適用されますが、契約内容は施設ごとに違います。

すでに入居中で退去を求められた方や、契約に不安がある方は、市区町村の介護保険窓口や地域包括支援センター、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談できます。契約の個別の判断は弁護士に確認してください。

ケース2：系列サービスしか使えず、囲い込まれる

困ること：施設系列の訪問介護・デイサービスの利用を事実上強制されるケースがあります。いわゆる「囲い込み」は、厚生労働省も自治体への指導の徹底を通知（2021年3月）するなど、対策の対象にしています。

確かめること：特定施設の指定がない住宅では、入居者が介護サービス事業者を自由に選べるのが原則です（厚生労働省）。見学時に「外部のケアマネジャー・事業所を自由に選べますか」と聞いてください。

ケース3：倒産時に前払金が返ってこない

困ること：入居一時金がある施設では、事業者が倒産したときに返金されないリスクがあります。

確かめること：重要事項説明書の「前払金の保全措置」の欄（銀行保証・信託等）を読み、保全の書面をもらえるかを契約前に聞いてください。

ケース4：夜間は通報システムだけで不安が残る

困ること：夜間に職員がいないと、急な体調の変化に備えが足りないと感じることがあります。

確かめること：夜間に職員が常駐しているか、緊急通報システムのみかを確認してください。

注意点として、書面で確かめられず不安が残る場合は、無理に決めず他の候補とも比べてください。

ここまでの確認事項を実際の候補に当てはめたい方は、入居相談員に無料で相談できます。

Webフォームか無料電話で受け付けていて、初回の問い合わせから入居まで相談に乗ってもらえます（公式の記載）。連絡までの時間や紹介される施設の数は、問い合わせのときに聞いてみてください。紹介された施設が合わなければ、見送ってかまいません。

契約前に重要事項説明書の写しをもらって読んでおくと、質問が具体的になります。見学で聞く質問の例です。

• 「要介護度がいくつになったら退去になりますか？契約書のどこに書いてありますか？」
• 「訪問介護やケアマネジャーは外部の事業所を選べますか？」
• 「夜間は職員が建物にいますか？通報システムだけですか？」
• 「前払金の保全措置は何ですか？保全の書面をもらえますか？」

月額費用の内訳と年金との比較

サ高住の費用は「家賃＋食費＋サービス費＋介護保険自己負担」の合計で考えます。各項目の内訳は施設ごとに違うため、重要事項説明書の料金表で、何が月額に含まれるかを確かめてください。厚生労働省の資料（平成26年度の調査）では、家賃・共益費・基本サービス相当費・食費・光熱水費の合計の平均が月約14万円、うち家賃は平均約6万円です。調査が古いため、地域や設備で変わる目安として見てください。今の金額を知るには、見学先に料金表と重要事項説明書を請求し、月額に何が入るかを項目ごとに見ます。

自己負担は、居宅サービスの1か月の利用限度額（要介護1は167,650円、要介護5は362,170円など）の範囲内で1割（一定以上の所得は2割または3割）です。2割の人は倍、3割の人は3倍になり、限度額を超えた分は全額自己負担です（出典：厚生労働省 介護サービス情報公表システム）。

月額が上に振れやすいのは、次の場面です。要介護度が上がると、介護保険で使えるサービスの上限が上がり、使った分だけ自己負担も増えます。自己負担の割合も、所得により1〜3割と幅があります。このほか、医療費、おむつ代、日用品が月額とは別にかかることもあります。

実際の金額は、重要事項説明書の料金表と、担当のケアマネジャーに確かめてください。年金との比較は「月額−年金＝毎月の不足」を出し、貯金をその不足で割ると、何か月補えるかが分かります。

親の年金が月15万円で要介護2なら、平均の約14万円に自己負担が最大で約2万円上乗せされて約16万円になり、年金を約1万円上回ります。医療費やおむつ代も別にかかるので、不足分を貯金や子世代で補う想定も必要です。

初期費用は一般型では敷金のみのケースが多いです。金額は物件ごとに違うので、敷金の額と返還の条件を契約前に確かめます。

ただし医療費・日用品・おむつ代など施設によって別途かかる費用もあるため、入居前に費用の全体像を、重要事項説明書と契約書で確認してください。

サ高住・特養・有料老人ホームの横断比較

※サ高住（1,250件）と有料老人ホーム（2,486件）の金額は、厚生労働省の資料（平成26年度＝2014年度の調査）の平均です。家賃・共益費・基本サービス相当費・食費・光熱水費の合計で、入居時の費用は月額に直して加えています。施設の種類が違う平均どうしなので、同じ条件の比較ではありません。特養の金額は厚生労働省の解説の例です。待機の数字は京都市「介護サービス事業者に関するアンケート調査」（令和4年度）の一例で、全国の目安ではありません。入所した人の割合で、今待っている人が入れる確率ではありません。

「特養待機中の住まい」としてサ高住を選ぶ方も多く、特養の入り方と合わせて読むと整理しやすくなります。施設種類の全体像は老人ホームの種類と費用をご参照ください。

よくある疑問（FAQ）

Q. 要介護認定がなくても入居できますか？
一般型サ高住は「自立〜要支援」の方でも入居できるケースが多いです。ただし介護が必要になったら外部サービスを個別契約するため、要介護認定の申請は早めに進めておくことをおすすめします。

Q. 入居中に特養の申し込みを続けられますか？
可能です。特養に空きが出たタイミングで転居する方は少なくありません。ただし退去時の違約金条件が契約書に含まれる場合があるため、解約条件を事前に確認してください。

特養との違いは特養の入り方、老人ホーム全体の種類・費用比較は老人ホームの種類と費用もあわせてご覧ください。

まとめ

• サ高住は賃貸住宅で、介護サービスは外部と個別契約する仕組み
• 月額の平均は約14万円（介護保険の自己負担は別）。年金収入との差額を計算する
• 補足給付は特養などの介護保険施設が対象で、サ高住は対象外とされている。低所得の方は特養との比較が重要
• 退去条件・外部事業所の選択・夜間の体制・前払金保全の4点を重要事項説明書・契約書と見学で確認する
• 特養待機中の選択肢として有効だが、重度化時の転居も見越した計画を立てる

住まいの選択は、親の安心に直結します。複数施設を見学し、パンフレットより契約書の退去条件と費用全体を比較してから決めてください。

※本記事の制度情報は2026年11月時点で確認しています。費用は平成26年度の調査の値で、今の金額とは違うことがあります。制度改正により変更になる場合があります。最新情報は国土交通省・厚生労働省の公式サイト、またはお住まいの市区町村の介護保険窓口でご確認ください。

契約前の確認事項を一緒に整理したい方は、入居相談員に無料で相談できます。相談したからといって、その場で入居先を決める必要はありません。

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